不少朋友问到40年公寓是否值得买，老司机一向都是很谨慎的。从宁波过去10多年的发展来看，公寓的价格涨幅远远落后于普通住宅，早些年公寓价格相当于同地段住宅的70-80%，现在仅相当于50-60%。除此之外，公寓在二手房市场上转手也不容易，增值税和契税加起来比住宅要高出至少5个百分点。另外大多数公寓的租金回报也不乐观，年回报普遍在4%以下，靠出租赚钱也不容易。
增值慢，变现难，回报低，是公寓的三大拦路虎。
老司机周末也去看了一个江北的公寓楼盘，具体名称就不说了，借这个楼盘来说一下如果购买公寓，应该注意哪些问题。
NO.1地段
这个楼盘地段不差，旁边有商业广场，以及密集的住宅区；地处交通干道，离在建的地铁站在1公里左右；医院也都在2公里之内，这对住宅来说配套已经很成熟了。但是，该楼盘规划的主力是小面积投资型公寓，40-60平方的主力户型，主要用户是租房群体。租房客群最集中的地方在写字楼集中区，就是CBD这样的区域，此外还有产业园区，高教园区和区域商业中心。
该楼盘附近没有办公，虽有商业广场但体量有限，并未形成区域的商业中心，加上周边大量的安置房分流，租客的来源就成了问题。
前不久银亿为纾困推出了一批环球中心的公寓，很快就被抢光了，说到底是因为地段。天一商圈有大量商业和办公，租客密度大，租金回报可观，投资者自然趋之若鹜了。
因此，对于一般的小面积公寓来说，首要还是看地段，地段的核心要素就是办公区、商业区和地铁。
除了投资型公寓，市场上还有一种类住宅公寓，其户型设计和使用功能与住宅无异。这样的公寓价值又不一样，对地段的要求也不一样，其价值更偏向于住宅的地段和配套。
NO.2产品
上面说到公寓大多是小面积投资型产品，为什么不做大点呢？因为要控制总价，让更多的投资客买得起。也是由于这个原因，公寓85%的客户都是投资客，真正买来自用的少之又少。
要自用的话，小面积公寓真的不太实用。
还是以上面提到的江北某楼盘为例，产品有小面积平层，4.5米高的小面积loft，以及4.5米的双钥匙公寓。无论哪种产品，采用的都是集中电梯+大通廊的设计。朝向上有朝南、朝北、朝东、朝西各种布局。
老司机简单分析一下这类公寓设计的主要问题。
1、集中电梯+通廊。好处是公摊会低一点（比普通住宅的单元式设计还是高很多），坏处是私密性受很大影响，一眼望去全楼层住户都能看见。此外安全性也是个问题，至少从心理角度，几十户人家共用一个走廊，本身就觉得不安全。
2、东南西北各种朝向。朝向对香港人来说无所谓，对宁波人来说就很在意了。北边阴冷，西边西晒，重点是无论哪个方向都不通透，没有“穿堂风”，没有双面采光，住起来真的不舒服。
3、小面积。小面积样板房好看上去很美，事实上不好用。比如没有晾晒空间，衣服没地方洗，洗了没地方晾。又比如没有储物空间，连个拖把扫帚都没地方放。
4、LOFT或双钥匙。挑高受到规划的限制，公寓只能做到4.2或4.5米，隔2层举手及能摸到顶，楼梯等地方可能还会撞头。为了减少楼板厚度，往往都用钢骨架做楼板，这就给双钥匙户型带来很大问题——隔音太差。楼上走路、上厕所、甚至连说话楼下可能都能听见。如果不是特别相熟的人，住在双钥匙户型里其实很尴尬的，甚至可能会有矛盾。
5、精装修。说到精装就是个闹心的事，无论是住宅还是公寓。公寓由于价格低，又是投资用，很多人不太在乎装修，装修更加粗制滥造，如果是自用，真的没法忍。重点是，很多小面积公寓没有管道煤气，烧饭只能用电，如果是商业用电费用也很厉害。有些双钥匙户型楼上连水槽都没有，很是不便。
与小面积公寓相对的，是大面积公寓，大面积公寓往往设计成住宅，基本和住宅一致。有些甚至设计出了阳台，也安装了管道煤气，从实用性来讲，和住宅没什么区别。
这类大面积公寓开辟了一个新市场——自住用户——没有落户要求的住户。宁波甚至有毛坯交付的大面积公寓，用户自己装修，居住的功能体现得更充分。
NO.3价格
上文说到，公寓价格的涨幅远落后于同地段住宅，目前公寓仅相当于同地段住宅价格的50-60%。如果超过这个比例，则价格优势显著降低。
如果是纯投资产品，另外一个判断标准是租金回报率。每年的租金回报率低于5%，投资的意义就不大。
老司机去看的这个楼盘，定价与周边新住宅楼盘相比，相当于60-70%，与周边二手住宅价格相比，相当于70-80%。不得不说定价偏乐观了。就租金回报来说，目前的最好仅能达到4%，吸引力也不太够。
如果是自住型产品，如果解决了水电煤气民用价的问题，如果对落户没需求，住公寓的性价比是很高的。
老司机手上就有这样一个项目，完全按照住宅单元式设计，毛坯交付。层高3米，管道天然气，民用电价，全亮户型。户型见下图。
项目地处高新区洲际酒店旁，一线临河（甬新河），位置见下图。
说重点：这个项目是老司机所在公司负责包销的，也就是说无论通过什么渠道购买，都不可能比老司机这里更优惠了。如果有兴趣，请在本文后留言，留下手机或